マンションは財産分与の対象になるか

財産分与は、夫婦の離婚に伴い、婚姻中に協力して形成した財産を清算する手続です。
そのため、夫婦が婚姻中に取得した財産は、原則として、財産分与の対象となります。これは、購入したマンションの名義が夫婦の一方となっているような場合でも、購入代金を夫婦が協力して支払っていれば、婚姻中に夫婦が協力して取得した財産として、財産分与の対象になると考えられています。
では、以下のマンションは、財産分与の対象となるでしょうか。

親から相続したマンションの場合

先ほど、夫婦が婚姻中に取得した財産は、財産分与の対象になると述べましたが、夫婦の一方が単独で有する財産（特有財産）は、夫婦が協力して形成した財産ではないので、財産分与の対象になりません。

特有財産は、主に、①夫婦の一方が婚姻前から有していた財産、②婚姻後であっても親族からの贈与、相続等によって取得した財産、③夫婦の合意により特有財産とした財産に分類されます。
親から相続したマンションは、前記②に該当しますので、財産分与の対象にはならないと考えられます。

別居後に購入したマンションの場合

財産分与は、婚姻中に協力して形成した財産を清算する手続ですので、対象となる財産は、夫婦が協力して財産を形成する状況が消滅した時点で存在していたものに限られます。

離婚前に別居している場合は、通常、夫婦が協力して財産を形成する状況ではありませんから、別居時に存在していた財産のみ、財産分与の対象になります。
したがって、別居後に購入したマンションは、財産分与の対象にならないと考えられます。

離婚時にマンションの財産分与をする方法

それでは、仮に、婚姻中に取得したマンションが財産分与の対象となる場合、どのようにしてマンションを分与すればよいのでしょうか。
今回は、マンションを分与する方法を２つほど紹介したいと思います。

どちらかが住み続ける

１つ目の方法は、居住を希望する夫婦の一方がマンションを取得し、他方の夫婦に対して、マンションの評価額の半分を支払う方法です。
これは、夫婦の一方が、子どもの通学や交友関係等から、マンションに引き続き居住することを希望した場合などに用いられます。
この方法は、引き続きマンションに住み続けられるというメリットはありますが、名義人と今後の居住者が異なったり、ローンの支払者が変わったりと、様々な問題が起こりうる方法でもあるので、トラブルにならないよう注意が必要です。

売却

２つ目の方法は、マンションを売却して、その売却代金を２分の１ずつ分けて分与するという方法です。
これは、マンションへの引き続きの居住を希望しない、居住したいが代金を支払えない等の場合に用いられます。
この方法は、所有者の名義変更をする必要がなく、支払者の変更も不要なので、端的でわかりやすいというメリットがあります。
もっとも、残ローンがマンションの評価額を超える場合(オーバーローン)、財産分与の対象にならないので、この方法は使えないことに注意が必要です。

マンションの評価方法

マンションの評価方法は、一軒家の土地や建物の評価の仕方と同じです。
裁判や調停では、①不動産鑑定士の鑑定結果、②相続税等の課税基準となる路線価、③固定資産税等の課税基準となる固定資産税評価額、④一般の土地取引に指標を与える公示地価、⑤不動産販売会社が行う無料の査定額等を参考にして、マンションの額を評価しています。
このように、マンションの評価方法は様々ですが、どの評価方法を採用するかによって、マンションの評価額が大きく異なる場合もあります。
マンションの評価額の妥当性を一般の方だけで判断することは難しく、判断を間違えてしまうと、評価額で損をしたり、無用なトラブルに巻き込まれたりする危険もあります。
マンションなどの不動産の評価で迷った場合は、財産分与に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。

所有者が変わる場合は名義変更を忘れずに

マンションの所有者が夫婦の一方（Aさん）から他方（Bさん）に変わる場合、名義変更を忘れると、恐ろしいトラブルに巻き込まれる可能性があります。
トラブルの例としては、名義がＢさんに変わっていないことを利用し、Ａさんが勝手にマンションを売却することが挙げられます。Ｂさんは、名義を変更していない以上、自分がマンションの所有者であると主張できないので、Ｂさんはマンションを退去せざるを得ません。
このようなトラブルに巻き込まれないためにも、所有者の名義変更は必ず行ってください。

マンションの頭金を特有財産から出していた場合、どのように財産分与すればいい？

マンションの頭金が特有財産から支払われた場合、どのように分与されるのでしょうか。
以下の例を用いて、実務でも用いられる計算方法を１つ紹介します。

購入時のマンション価格：8000万円
Aさんの頭金：1000万円
ローン残額：3000万円
現在のマンション評価額：6000万円

まず、マンションの実質的価値(財産分与の対象)を算出します(6000万円―3000万円)。

次に、ＡさんとＢさんの取得割合を算出します。Ａさんの取得割合は、特有財産の割合(1000万円÷8000万円)と、夫婦共有財産の２分の１(87.5％÷2)の合計(12.5％＋43.75％)であり、Ｂさんの取得割合は、１－Ａさんの取得割合(100％―56.25％)です。

よって、Ａさんの取り分は、1687万5000円(3000万円の56.25％)、Ｂさんの取り分は、1312万5000円(3000万円の43.75％)となります。

マンションの財産分与でかかる税金

マンションのように、価値の高いものの所有権を移転するような場合、税金がかかってしまうのでしょうか。
まず、財産分与によってマンションを取得した人には、一般的には、贈与税を課されないという取扱いがされています。しかし、その額が過当であると認められる場合はその過当部分が、離婚を手段として贈与税や相続税を免れようとしたと認められる場合はその取得財産が、贈与税の課税対象となることがあります。
次に、財産分与によってマンションを譲渡した人には、資産を譲渡したとして、譲渡所得税が課せられる場合があります。

このように、マンションの財産分与によって、譲渡する側も取得する側も税金のかかるケースがあるので、不安な方は、専門家に相談することをおすすめします。

マンションの財産分与を有利に進めるためにも、弁護士に相談してみましょう

マンションの財産分与は、ローンが残っている場合、頭金を一方が負担した場合など、家庭によって分与の仕方が変わる複雑な問題です。扱う金額が大きいので、できるだけ有利に分与したいところですが、実際は、話し合いがスムーズに進んでいたのに精査すると実は損をしていた、話し合いをしていたら揉めてしまった、ということもあります。

しかし、弁護士に相談していれば、揉めてしまった場合や、何から進めればいいかわからない場合でも、適切に財産分与を進められる可能性が高いです。また、財産分与の話し合いは、当事者にとっては非常にストレスがかかりますので、面倒な対応は弁護士に任せて、安心して離婚後の生活に備えることも大切です。

我々には、マンションの財産分与のケースも多数解決してきたという実績と経験があります。ぜひ一度、お問い合わせください。