不動産が相続税対策に効果的な理由

不動産が相続税対策に効果的とされる最大の理由は、相続税評価額と時価（市場価格）との間に乖離が生じるためです。
相続税の計算において、現金や預貯金はその額面がそのまま評価額となります。

一方、不動産の場合、土地は路線価（おおむね時価の80％程度）、建物は固定資産税評価額（おおむね時価の50～70％程度）で評価されるため、同じ金額の財産でも不動産として保有する方が課税対象額を低く抑えることが可能になります。

不動産を利用した相続税対策のメリット

不動産を活用した相続税対策の主なメリットは次のとおりです。

第一に、前述のとおり相続税評価額の圧縮効果が大きい点です。

第二に、賃貸物件として運用すれば家賃収入を得ながら評価額をさらに引き下げることが可能です。貸家建付地の評価減や借家権割合の控除により、自用地として評価するよりも20～30％程度の減額が見込めます。

第三に、小規模宅地等の特例を活用すれば、一定面積まで最大80％の評価減が適用されるため、大幅な節税効果を得ることができます。

不動産を利用した相続税対策のデメリット

一方で、不動産を利用した相続税対策にはデメリットも存在します。

第一に、不動産は流動性が低いため、相続発生後に相続税の納税資金が不足する可能性があります。すべての現金を不動産に変えてしまうと、納税のために不動産を売却せざるを得なくなることがあります。

第二に、不動産は分割が困難であり、相続人間で遺産分割協議における紛争が生じやすくなります。

第三に、不動産の維持管理には固定資産税や修繕費等のランニングコストがかかり、空室リスクも考慮する必要があります。

相続税の計算における不動産評価方法

土地の評価方法

相続税計算における土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

路線価方式は、国税庁が毎年7月に公表する路線価（道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの評価額）を基に、土地の面積を乗じて算出する方法です。
各種補正率（奥行価格補正率、不整形地補正率など）を適用して評価額を調整します。

路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に国税庁が定める倍率を乗じる「倍率方式」が用いられます。
路線価は公示価格の約80％を目安に設定されているため、時価よりも低い評価となるのが通常です。

建物の評価方法

建物の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額がそのまま用いられます。
固定資産税評価額は一般的に建築費の50～70％程度となるため、建物を取得・建築することで評価額の圧縮が期待できます。

さらに、賃貸に供している建物の場合は、借家権割合（通常30％）が控除されます。

不動産を利用した相続税対策

不動産を購入する

相続財産を現金のまま保有するよりも、不動産を購入して保有する方が相続税評価額を大幅に引き下げることが可能です。

たとえば、1億円の現金で土地を購入すれば評価額は約8,000万円（路線価ベース）となり、さらに建物を建築すれば建物部分の評価額も固定資産税評価額まで圧縮されます。

ただし、相続開始直前の駆け込み購入には税務リスクが伴うため留意が必要です。

不動産を賃貸物件にする

所有する不動産を第三者に賃貸すると、自用地としての評価よりもさらに相続税評価額が低くなります。
貸家建付地の評価額は「自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で計算されます。

たとえば借地権割合60％、借家権割合30％の場合、満室であれば18％程度の評価減が見込まれます。賃貸経営は安定した家賃収入にもなり、相続税対策と資産運用を同時に実現できる有効な方法です。

不動産を法人化する

不動産管理を法人化し、個人所有の不動産を法人に移転することで、相続財産を個人から切り離し、相続税の課税対象を減少させる方法があります。

法人の財産は個人の相続財産とならないため、法人に不動産を移転すれば個人の課税財産を減少させることができます。また、法人を通じて推定相続人に役員報酬として財産を移転することも可能です。

ただし、被相続人自身が株主になると、その株式自体が相続財産となるため、推定相続人が出資者となるよう留意が必要です。

「小規模宅地等の特例」を利用する

小規模宅地等の特例は、被相続人の居住用・事業用の宅地等について、相続税評価額を大幅に減額できる制度です。

特定居住用宅地等では330平方メートルまで80％減額、特定事業用宅地等では400平方メートルまで80％減額、貸付事業用宅地等では200平方メートルまで50％減額されます。

この特例の適用には、基本的には、相続税の申告期限までに遺産分割が完了していること及び申告書への記載が必要です。相続税額が0円となる場合であっても申告を怠ると特例が適用できなくなるため、特に注意が求められます。

不動産を生前贈与する

不動産を生前に贈与することで相続財産を減少させる方法もあります。
暦年贈与制度では年間110万円まで非課税で贈与が可能です。

また、相続時精算課税制度を利用すれば、60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与につき累計2,500万円まで贈与税が非課税となります（ただし相続時に相続財産に加算されます）。

さらに、婚姻期間20年以上の配偶者への居住用不動産の贈与には2,000万円の特別控除が認められています。将来的に値上がりが見込まれる不動産については早期の贈与が有効な対策となります。

相続した不動産を売却する

相続した不動産を売却する場合、取得費加算の特例の活用により、譲渡所得税の負担を軽減できます。この特例は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続財産を売却した場合に、支払った相続税額のうち一定額を取得費に加算できるものです。

また、相続した空き家を売却する際には、被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除の適用を受けられる場合もあります。
不動産の売却にあたっては、これらの特例を組み合わせた最適な売却時期の検討が重要です。

不動産で相続税対策を行う場合の注意点

明らかに相続税対策とみなされると無効になる

最高裁令和4年4月19日判決（民集76巻4号411頁）は、相続税対策目的のタワーマンション購入について、財産評価基本通達に基づく評価額と実勢価格との著しい乖離が租税負担の公平に反するとして、国税庁が路線価方式に代えて不動産鑑定評価額による課税を行ったことを適法と認めました。

この判決は、節税のみを目的とした不動産取得が否認されるリスクがあることを明確に示した重要な裁判例です。

購入した不動産を3年以内に売却しない

不動産購入後3年以内に売却すると節税目的であることが推認されやすく、税務調査のリスクが高まります。税務署から否認された場合、不動産の評価額が下がるという効果は失われてしまい、相続税が再計算され、追加の納税を求められるリスクが生じることとなります。

不動産を活用した相続税対策には、長期保有を前提とした計画が不可欠です。

不動産を活用した相続税対策でお悩みなら、ご相談ください

不動産を活用した相続税対策は、適切に行えば大きな節税効果が期待できます。
しかし、前述した最高裁判決（令和4年4月19日）が示すとおり、節税目的が過度に明らかな不動産取得は税務署から否認されるリスクがあります。

また、不動産は分割が容易でなく、遺産分割紛争の原因となることも少なくありません。
相続税対策は早期に着手することが重要な分野です。

相続税対策を検討されている方は、まずは専門家にご相談されることをお勧めいたします。